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资产评估法
编辑时间:2017-02-13
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资产评估法

中华人民共和国主席令第四十六号

《中华人民共和国资产评估法》已由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于201672日通过,现予公布,自2016121日起施行。

中华人民共和国主席 习近平

201672

目录

第一章总则

第二章评估专业人员

第三章评估机构

第四章评估程序

第五章行业协会

第六章监督管理

第七章法律责任

第八章附则

第一章总则

第一条 为了规范资产评估行为,保护资产评估当事人合法权益和公共利益,促进资产评估行业健康发展,维护社会主义市场经济秩序,制定本法。

第二条 本法所称资产评估(以下称评估),是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。

第三条 自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的,可以自愿委托评估机构评估。

涉及国有资产或者公共利益等事项,法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估),应当依法委托评估机构评估。

第四条 评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则,遵循独立、客观、公正的原则。

评估机构及其评估专业人员依法开展业务,受法律保护。

第五条 评估专业人员从事评估业务,应当加入评估机构,并且只能在一个评估机构从事业务。

第六条 评估行业可以按照专业领域依法设立行业协会,实行自律管理,并接受有关评估行政管理部门的监督和社会监督。

第七条 国务院有关评估行政管理部门按照各自职责分工,对评估行业进行监督管理。

设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工,对本行政区域内的评估行业进行监督管理。

第二章评估专业人员

第八条 评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。

评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。国家根据经济社会发展需要确定评估师专业类别。

第九条 有关全国性评估行业协会按照国家规定组织实施评估师资格全国统一考试。

具有高等院校专科以上学历的公民,可以参加评估师资格全国统一考试。

第十条 有关全国性评估行业协会应当在其网站上公布评估师名单,并实时更新。

第十一条 因故意犯罪或者在从事评估、财务、会计、审计活动中因过失犯罪而受刑事处罚,自刑罚执行完毕之日起不满五年的人员,不得从事评估业务。

第十二条 评估专业人员享有下列权利:

(一)要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料,以及为执行公允的评估程序所需的必要协助;

(二)依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料;

(三)拒绝委托人或者其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预;

(四)依法签署评估报告;

(五)法律、行政法规规定的其他权利。

第十三条 评估专业人员应当履行下列义务:

(一)诚实守信,依法独立、客观、公正从事业务;

(二)遵守评估准则,履行调查职责,独立分析估算,勤勉谨慎从事业务;

(三)完成规定的继续教育,保持和提高专业能力;

(四)对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证;

(五)对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密;

(六)与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的,应当回避;

(七)接受行业协会的自律管理,履行行业协会章程规定的义务;

(八)法律、行政法规规定的其他义务。

第十四条 评估专业人员不得有下列行为:

(一)私自接受委托从事业务、收取费用;

(二)同时在两个以上评估机构从事业务;

(三)采用欺骗、利诱、胁迫,或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段招揽业务;

(四)允许他人以本人名义从事业务,或者冒用他人名义从事业务;

(五)签署本人未承办业务的评估报告;

(六)索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物,或者谋取其他不正当利益;

(七)签署虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告;

(八)违反法律、行政法规的其他行为。

第三章评估机构

第十五条 评估机构应当依法采用合伙或者公司形式,聘用评估专业人员开展评估业务。

合伙形式的评估机构,应当有两名以上评估师;其合伙人三分之二以上应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

公司形式的评估机构,应当有八名以上评估师和两名以上股东,其中三分之二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

评估机构的合伙人或者股东为两名的,两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

第十六条 设立评估机构,应当向工商行政管理部门申请办理登记。评估机构应当自领取营业执照之日起三十日内向有关评估行政管理部门备案。评估行政管理部门应当及时将评估机构备案情况向社会公告。

第十七条 评估机构应当依法独立、客观、公正开展业务,建立健全质量控制制度,保证评估报告的客观、真实、合理。

评估机构应当建立健全内部管理制度,对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督,并对其从业行为负责。

评估机构应当依法接受监督检查,如实提供评估档案以及相关情况。

第十八条 委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的,评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求。

第十九条 委托人要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结果情形的,评估机构有权解除合同。

第二十条 评估机构不得有下列行为:

(一)利用开展业务之便,谋取不正当利益;

(二)允许其他机构以本机构名义开展业务,或者冒用其他机构名义开展业务;

(三)以恶性压价、支付回扣、虚假宣传,或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务;

(四)受理与自身有利害关系的业务;

(五)分别接受利益冲突双方的委托,对同一评估对象进行评估;

(六)出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告;

(七)聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评估业务;

(八)违反法律、行政法规的其他行为。

第二十一条 评估机构根据业务需要建立职业风险基金,或者自愿办理职业责任保险,完善风险防范机制。

第四章评估程序

第二十二条 委托人有权自主选择符合本法规定的评估机构,任何组织或者个人不得非法限制或者干预。

评估事项涉及两个以上当事人的,由全体当事人协商委托评估机构。

委托开展法定评估业务,应当依法选择评估机构。

第二十三条 委托人应当与评估机构订立委托合同,约定双方的权利和义务。

委托人应当按照合同约定向评估机构支付费用,不得索要、收受或者变相索要、收受回扣。

委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。

第二十四条 对受理的评估业务,评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办。

委托人有权要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避。

第二十五条 评估专业人员应当根据评估业务具体情况,对评估对象进行现场调查,收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理,作为评估的依据。

第二十六条 评估专业人员应当恰当选择评估方法,除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外,应当选择两种以上评估方法,经综合分析,形成评估结论,编制评估报告。

评估机构应当对评估报告进行内部审核。

第二十七条 评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。

评估机构及其评估专业人员对其出具的评估报告依法承担责任。

委托人不得串通、唆使评估机构或者评估专业人员出具虚假评估报告。

第二十八条 评估机构开展法定评估业务,应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办,评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。

第二十九条 评估档案的保存期限不少于十五年,属于法定评估业务的,保存期限不少于三十年。

第三十条 委托人对评估报告有异议的,可以要求评估机构解释。

第三十一条委托人认为评估机构或者评估专业人员违法开展业务的,可以向有关评估行政管理部门或者行业协会投诉、举报,有关评估行政管理部门或者行业协会应当及时调查处理,并答复委托人。

第三十二条 委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告。

委托人或者评估报告使用人违反前款规定使用评估报告的,评估机构和评估专业人员不承担责任。

第五章行业协会

第三十三条 评估行业协会是评估机构和评估专业人员的自律性组织,依照法律、行政法规和章程实行自律管理。

评估行业按照专业领域设立全国性评估行业协会,根据需要设立地方性评估行业协会。

第三十四条 评估行业协会的章程由会员代表大会制定,报登记管理机关核准,并报有关评估行政管理部门备案。

第三十五条 评估机构、评估专业人员加入有关评估行业协会,平等享有章程规定的权利,履行章程规定的义务。有关评估行业协会公布加入本协会的评估机构、评估专业人员名单。

第三十六条 评估行业协会履行下列职责:

(一)制定会员自律管理办法,对会员实行自律管理;

(二)依据评估基本准则制定评估执业准则和职业道德准则;

(三)组织开展会员继续教育;

(四)建立会员信用档案,将会员遵守法律、行政法规和评估准则的情况记入信用档案,并向社会公开;

(五)检查会员建立风险防范机制的情况;

(六)受理对会员的投诉、举报,受理会员的申诉,调解会员执业纠纷;

(七)规范会员从业行为,定期对会员出具的评估报告进行检查,按照章程规定对会员给予奖惩,并将奖惩情况及时报告有关评估行政管理部门;

(八)保障会员依法开展业务,维护会员合法权益;

(九)法律、行政法规和章程规定的其他职责。

第三十七条 有关评估行业协会应当建立沟通协作和信息共享机制,根据需要制定共同的行为规范,促进评估行业健康有序发展。

第三十八条 评估行业协会收取会员会费的标准,由会员代表大会通过,并向社会公开。不得以会员交纳会费数额作为其在行业协会中担任职务的条件。

会费的收取、使用接受会员代表大会和有关部门的监督,任何组织或者个人不得侵占、私分和挪用。

第六章监督管理

第三十九条 国务院有关评估行政管理部门组织制定评估基本准则和评估行业监督管理办法。

第四十条 设区的市级以上人民政府有关评估行政管理部门依据各自职责,负责监督管理评估行业,对评估机构和评估专业人员的违法行为依法实施行政处罚,将处罚情况及时通报有关评估行业协会,并依法向社会公开。

第四十一条 评估行政管理部门对有关评估行业协会实施监督检查,对检查发现的问题和针对协会的投诉、举报,应当及时调查处理。

第四十二条 评估行政管理部门不得违反本法规定,对评估机构依法开展业务进行限制。

第四十三条 评估行政管理部门不得与评估行业协会、评估机构存在人员或者资金关联,不得利用职权为评估机构招揽业务。

第七章法律责任

第四十四条 评估专业人员违反本法规定,有下列情形之一的,由有关评估行政管理部门予以警告,可以责令停止从业六个月以上一年以下;有违法所得的,没收违法所得;情节严重的,责令停止从业一年以上五年以下;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)私自接受委托从事业务、收取费用的;

(二)同时在两个以上评估机构从事业务的;

(三)采用欺骗、利诱、胁迫,或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段招揽业务的;

(四)允许他人以本人名义从事业务,或者冒用他人名义从事业务的;

(五)签署本人未承办业务的评估报告或者有重大遗漏的评估报告的;

(六)索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物,或者谋取其他不正当利益的。

第四十五条 评估专业人员违反本法规定,签署虚假评估报告的,由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下;有违法所得的,没收违法所得;情节严重的,责令停止从业五年以上十年以下;构成犯罪的,依法追究刑事责任,终身不得从事评估业务。

第四十六条 违反本法规定,未经工商登记以评估机构名义从事评估业务的,由工商行政管理部门责令停止违法活动;有违法所得的,没收违法所得,并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。

第四十七条 评估机构违反本法规定,有下列情形之一的,由有关评估行政管理部门予以警告,可以责令停业一个月以上六个月以下;有违法所得的,没收违法所得,并处违法所得一倍以上五倍以下罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)利用开展业务之便,谋取不正当利益的;

(二)允许其他机构以本机构名义开展业务,或者冒用其他机构名义开展业务的;

(三)以恶性压价、支付回扣、虚假宣传,或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务的;

(四)受理与自身有利害关系的业务的;

(五)分别接受利益冲突双方的委托,对同一评估对象进行评估的;

(六)出具有重大遗漏的评估报告的;

(七)未按本法规定的期限保存评估档案的;

(八)聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评估业务的;

(九)对本机构的评估专业人员疏于管理,造成不良后果的。

评估机构未按本法规定备案或者不符合本法第十五条规定的条件的,由有关评估行政管理部门责令改正;拒不改正的,责令停业,可以并处一万元以上五万元以下罚款。

第四十八条 评估机构违反本法规定,出具虚假评估报告的,由有关评估行政管理部门责令停业六个月以上一年以下;有违法所得的,没收违法所得,并处违法所得一倍以上五倍以下罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十九条 评估机构、评估专业人员在一年内累计三次因违反本法规定受到责令停业、责令停止从业以外处罚的,有关评估行政管理部门可以责令其停业或者停止从业一年以上五年以下。

第五十条 评估专业人员违反本法规定,给委托人或者其他相关当事人造成损失的,由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后,可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。

第五十一条 违反本法规定,应当委托评估机构进行法定评估而未委托的,由有关部门责令改正;拒不改正的,处十万元以上五十万元以下罚款;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十二条 违反本法规定,委托人在法定评估中有下列情形之一的,由有关评估行政管理部门会同有关部门责令改正;拒不改正的,处十万元以上五十万元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未依法选择评估机构的;

(二)索要、收受或者变相索要、收受回扣的;

(三)串通、唆使评估机构或者评估师出具虚假评估报告的;

(四)不如实向评估机构提供权属证明、财务会计信息和其他资料的;

(五)未按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告的。

前款规定以外的委托人违反本法规定,给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十三条 评估行业协会违反本法规定的,由有关评估行政管理部门给予警告,责令改正;拒不改正的,可以通报登记管理机关,由其依法给予处罚。

第五十四条 有关行政管理部门、评估行业协会工作人员违反本法规定,滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章附则

第五十五条 本法自2016121日起施行。

《资产评估法》实施后会给评估行业、评估从业人员带来哪些影响

201672日,第十二届全国人大常委会第二十一次会议表决通过《中华人民共和国资产评估法》,自2016121起实施。应评估师资讯编辑邀请,笔者将站在一个普通评估专业人员的角度就《资产评估法》实施后会给评估行业、评估从业人员带来哪些影响进行简要分析,供大家参考。

一、行业管理体制变化

《资产评估法》第一章第六条 评估行业可以按照专业领域依法设立行业协会,实行自律管理,并接受有关评估行政管理部门的监督和社会监督。

《资产评估法》第一章第七条 国务院有关评估行政管理部门按照各自职责分工,对评估行业进行监督管理。

设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工,对本行政区域内的评估行业进行监督管理。

《资产评估法》第六章第四十条  设区的市级以上人民政府有关评估行政管理部门依据各自职责,负责监督管理评估行业,对评估机构和评估专业人员的违法行为依法实施行政处罚,将处罚情况及时通报有关评估行业协会,并依法向社会公开。

法律名称虽然叫资产评估法,但从法的内容和记者新闻发布会上官方解读,资产评估这样的概念的内涵是广义的概念,不仅仅是指财政部门所管的资产评估类别,而是包括现在有五个部门分别管的六大评估领域,像房地产、土地、矿业权等等,是个广义的概念。即其调整内涵包括五个部门分别管的六大评估专业类别。

评估行业发展最为成熟的房地产评估、资产评估、土地评估均已依法设立了行业协会,并分别接受住建部、财政部和国土资源部指导和监督管理。由此看来《资产评估法》实施后,行业管理体制将维持现状不变。通俗点说就是还是各搞各的、各管各的,基本上是对现状的法律认可。

最终法律文本确定有关评估行政管理部门按照各自职责分工,对评估行业进行监督管理也客观上反映了改变现状的艰难。当然从长远来看,法律也明确评估行业发展转向以行业自律为主,减少不该有的行政职能和行政色彩,让行业协会与政府行政主管部门彻底脱钩这一大方向。

对于设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工,对本行政区域内的评估行业进行监督管理。有的评估从业认员认为地级市也将会都设置评估行业协会,会加重会员单位的负担,这个理解是不正确的,此条款意在明确地级市的财政局、住建局和国土资源局等政府部门对本行政区域内的专业领域内评估行业进行监督管理职责,而并非指行业协会。

因此,笔者认为行业管理体制基本没有变化,仍维持多龙治水现状。当然相关评估师管理办法和相关评估执业准则、规范(程)修改也势在必行,但这有个过程。

二、从业门槛降低评估人员责任重大

《资产评估法》第二章第十二条第四款明确:评估专业人员享有依法签署评估报告权利。第八条规定:评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。

《资产评估法》第四章第二十七条规定:评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。第二十八条规定:评估机构开展法定评估业务,应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办,评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章

以上法律条款旨在体现行政管理体制改革要求,放宽或降低从业人员门槛。现行无论是资产评估准则、房地产估价规范或是土地估价规程,均明确资产类评估报告和不动产类评估(估价)报告必须由两名以上对应专业类别评估师签字。未取得评估师资格或虽具有评估师资格但未登记(注册)也不具有签署评估报告权利。因此与现行管理制度最大不同在于法律明确了,以后除执业评估师外的其他评估专业人员也具有签署非法定评估业务报告,出具评估报告权利。

据此,有观点认为非法定评估业务阿猫阿狗都能签字?是个人就能出报告?。这种观点明显是片面和错误的,是对法律条款误读。

法律规定非评估师的其他评估专业人员具有签署非法定评估报告权利,但有明确限制前提条件,即一首先签署报告人员必须加入评估机构,为评估机构从业人员并具有相应专业知识;其次其必须具有相应行业实践经验。只有满足以上两个基本前提条件的非评估师才具有非法定评估业务签字权利。

也就说评估机构内部的财务人员或人事管理人员,其虽在评估机构从业,但如其不具有评估专业知识并不具有签字权。又如评估类专业的在校学生,其虽然具有一定的评估专业知识,但其由于没有加入评估机构,因此也不具有报告签署权利。当然这还得评估监管部门和行业协会出台相应细则和办法加以明晰,但笔者认为很可能会要求只有在评估机构从事一定相关评估工作年限,并且通过相应实践考核,才能成为法律上规定的具有签署报告权利的评估专业人员。

《资产评估法》第一章第三条涉及国有资产或者公共利益等事项,法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估),应当依法委托评估机构评估。

对于法定评估业务,其要求则与现行管理要求基本相同,均需由两名以上相应专业类别评估师签署。

那么哪些属于法定评估业务呢?这是众多评估从业人员提出的疑问。

评估师资讯公众号曾经发表了资产类评估报告不具备评估师资格的人员也可以出具?一文,该文对于资产评估法定业务有了较为详细阐述。现摘录部分如下:

以下关于法定评估业务范围仅供参考,具体应以国家相关职能部门最终解析为准。

资产评估法定业务的产生源于国有资产管理改革的需要。为防止产权变动过程中国有资产的流失,维护国有资产权益,资产评估应运而生。1991年国务院发布了《国有资产评估管理办法》(国务院91号令),规定国有资产产权或经营主体发生变化时,必须进行资产评估。此后,《公司法》、《证券法》、《合伙企业法》和《拍卖法》等相关法律,相继涉及到了有关资产评估事宜。在相关法律、法规的规范下,资产评估的法定业务得以确定。

表:依相关法律法规需进行评估情形 SHAPE  \* MERGEFORMAT

此外,由于原文主要讨论范围为财政资质资产评估业务类,该文并未将房地产价格评估资质的房屋征收评估纳入考虑范畴。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)相关规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

因此,房屋征收(拆迁)评估也属于法定评估业务范畴。此外,其他评估业务对应经济行为则多为非法定评估业务。

另参考《浙价服[2011]90号文中有关法定资产评估服务业务范围说明》,该文件对法定资产评估业务有如下表述:

法定资产评估服务是指资产评估机构根据《公司法》、《证券法》、《企业国有资产法》、《合伙企业法》、《拍卖法》、《国有资产评估管理办法》(国务院令第91)、《国有资产管理若干问题的规定》(财政部令第14)笔者注:此为部门规章,实际并非法律、法规)等国家有关法律法规规定为委托方实施下列经济行为提供的资产评估服务:

()以非货币资产对外投资;

()申请公开发行公司债券;  

()国有独资企业、国有独资公司、国有资本控股公司的改制、合并、兼并、分立、出售、清算、联营、股份经营,与外国公司、企业和其他经济组织或个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业;

 ()各类占有国有资产的企业和事业单位有下列行为:

1.整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司;

2.合并、分立、清算;

3.除上市公司以外的原股东股权比例变动;

4.除上市公司以外的整体或者部分产权(股权)转让;

5.资产转让、置换、拍卖;

6.整体资产或者部分资产租赁给非国有单位;

7.收购非国有资产;

8.与非国有单位置换资产;

 9.接受非国有单位以实物资产偿还债务;

10.确定涉讼资产价值;

 ()法律法规和国家有关规定要求的其他需要实施评估的事项。

法律放宽了从业人员准入同时,也强化了对评估专业人员法律责任,包括民事、行政和刑事三方面。

《资产评估法》通过之日,即有网友发出以下感叹:

@我亦是行人:12条第2项赋予评估人员很大的权力,但实际做得吗?如果做不到或没去做,出了问题怎么办?比如委托方提供一份假不动产证,我们没有发现,又没有去登记部门查询。

@PengNing看了大法,除了发现我已经违法了之外,也没有其他了。

这从某种情度上,可以看出法律对评估机构尤其是评估专业人员的严格要求和监管。对于评估专业人员相关法律责任具体条款如下:

《资产评估法》第十三条第四款对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证

正如以上网友所担心,对于一些产权证明文件,评估专业人员在常规技术手段下实际无法做到对其真实性和完整性进行检查和验证。

广东省土地估价师协会曾建议将该条款相应修改为对执业中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行必要的审核并承担专业范围内的审查。正是基于评估专业人员在现有条件下基本无法做到通过常规技术手段和查询途径鉴别有的评估资料的真实性的考虑,遗憾的是最终法律文件没有采纳该建议。这也给执业评估专业人员带来了重大的潜在法律风险。

《资产评估法》第七章第四十四条 评估专业人员违反本法规定,有下列情形之一的,由有关评估行政管理部门予以警告,可以责令停止从业六个月以上一年以下;有违法所得的,没收违法所得;情节严重的,责令停止从业一年以上五年以下;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)私自接受委托从事业务、收取费用的;

(二)同时在两个以上评估机构从事业务的;

(三)采用欺骗、利诱、胁迫,或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段招揽业务的;

(四)允许他人以本人名义从事业务,或者冒用他人名义从事业务的;

(五)签署本人未承办业务的评估报告或者有重大遗漏的评估报告的;

(六)索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物,或者谋取其他不正当利益的。

第四十五条 评估专业人员违反本法规定,签署虚假评估报告的,由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下;有违法所得的,没收违法所得;情节严重的,责令停止从业五年以上十年以下;构成犯罪的,依法追究刑事责任,终身不得从事评估业务

第四十六条 违反本法规定,未经工商登记以评估机构名义从事评估业务的,由工商行政管理部门责令停止违法活动;有违法所得的,没收违法所得,并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。

第五十条 评估专业人员违反本法规定,给委托人或者其他相关当事人造成损失的,由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后,可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。

以上条款明确和强化了对评估专业人员的法律责任。大家有兴趣可查阅评估师资讯公众号上《评估师,刀尖上的舞者》一文,该文列举了近年来部分典型评估专业人员违法犯罪案例,从司法实践来看对于评估程序欠缺(如未到现场勘察、产权证造假未被发现)、评估值存在重大偏离市场价格(如严重高估评估对象)等问题多被司法机关判定为犯出具虚假证明罪,按本次法律规定,除被依法追究刑事责任外,还将终身不得从事评估业务

同时,第五十条也明确了评估机构和评估专业人员给相关当事人造成损失的应共同承担民事赔偿责任。只能说戴上评估专业人员这顶高帽后真正成为一个拿着卖白菜的钱,担着卖白粉的风险的工作者。《资产评估法》就是一把悬在评估专业人员头上的达摩克利斯之剑!

三、评估机构调整势在必行评估业务交叉执业或成常态

《资产评估法》实施将给评估机构带来重大的挑战,对评估机构,尤其是中小不动产评估资质机构的冲击不小。

《资产评估法》第七章第十五条 评估机构应当依法采用合伙或者公司形式,聘用评估专业人员开展评估业务。

合伙形式的评估机构,应当有两名以上评估师;其合伙人三分之二以上应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

公司形式的评估机构,应当有八名以上评估师和两名以上股东,其中三分之二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

评估机构的合伙人或者股东为两名的,两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

关于评估机构的设立条件基本是以资产评估机构设立条件为蓝本,因此从设立门槛来说,对已经取得资产评估资质的机构影响最小,或者没有。但对于房地产评估资质、土地评估资质的机构来说,则大多数机构将面临不符合法律要求的公司制形式。

从目前来年,除具有房地产评估资质的一级和具有全国范围执业的土地评估资质机构,其他不动产类评估机构多数均不符合成立公司形式的评估机构,应当有八名以上评估师的要求。这些机构将面临要不调整为合伙制形式机构,要不只能想办法增加评估师数量,以达到法律要求成立公司制规定。

笔者认为对于评估机构设立是本次评估立法欠考虑内容之一,一方面法律要体现行政改革精神,降低行业准入门槛,但一方面对于资质取得却无形中提高了门槛而且更让人忧心的是在行业挂靠现象没有得到很好治理前提下,提高机构设立门槛,增加评估师人数很可能让有的评估机构为了保住公司制形式,不得不大量增加挂靠评估师数量,而造成形式上评估机构好像有很多评估师,但实际从事评估业务的却是大量的不具备评估师资格的所谓评估专业人员

此外,法律与评估机构相关还有如下条款,值得关注。

《资产评估法》第六章第四十二条 评估行政管理部门不得违反本法规定,对评估机构依法开展业务进行限制

因此,笔者还有个疑问就是土地评估机构在满足公司形式设立要求后,是否和资产评估机构一样不再有执业地域范围的限制?个人认为应该是这样的,要不土地评估专业类别岂不自缚手脚?!当然,这还有待土地评估专业类别监管部门和相关行业协会进一步明确。

评估业务范围或者说评估边界是评估从业人员关注的另外一个重要内容。

《资产评估法》第一章第五条 评估专业人员从事评估业务,应当加入评估机构,并且只能在一个评估机构从事业务。

《资产评估法》第四章第二十八条 评估机构开展法定评估业务,应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办,评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。

第一章第五条明确了评估专业人员只能在一个评估机构从事业务。因此,同时具备多资格的评估人员只能选择在一个具有多资质的评估机构从业或者只能选择一个资格在单资质的机构执业。

举个例子,某人同时具有资产评估师资格和房地产估价师资格,现分别在某地资产评估机构和某地房地产评估机构登记(注册),根据法律要求,则只能放弃一个,或者选择在一家同时具备资产评估资质和房地产评估资质的评估机构执业。

由于本次法律虽然明确了国家根据经济社会发展需要确定评估师专业类别。但却没有或者说无法明确各评估师专业类别对于的评估对象和边界。只是规定评估机构开展法定评估业务,应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办。

我们都知道现状财政部门的资产评估与住建、国土部门不动产评估对于评估对象或者说边界争议甚大,资产评估师是否可以签署出具法定评估业务的单项不动产评估报告,法律并没有直接予以体现,法律只是以相应专业类别"加以表述,资产评估师是否属于不动产评估的相应专业类别,我们不得而知,以后估计会出现一法多表的解读,这势必仍会产生争议。

对于非法定评估业务那自然不存在此类争议,很简单既然不具备评估师资格的其他评估专业人员都能签署评估报告,那资产评估师在成为符合具有专业知识和实践经验的条件后当然也可以从事非法定业务的不动产评估业务,反之不动产类别的评估师在一定条件下也可以从事动产、企业价值类业务,正如有的评估人员所说资产评估师是评估师,房地产、土地评估师是评估专业人员,当然也可以反过来说房地产、土地评估师是评估师,资产评估师是评估专业人员,这样的解读真是妙不可言,也令人无语。

有学者认为《资产评估法》通过实施后,原来的资产评估机构将大举进入不动产评估领域,与房地产、土地评估机构形成大混战的局面。可能也是基于此的理解。

但不管行业怎样,站在一个普通评估师、评估专业人员的角度,应该不能固步自封的在鉴证类业务中为各项经济行为背书、替人担责,靠资格和准入吃饭的日子毕将过去。唯有真正运用专业能力,向咨询和顾问的方向发展,才有真正意义上的前景。最坏的时候也是最好的机会,淘汰过剩产能,消灭恶性竞争,评估行业任重而道远。

以上内容只是笔者在通读《资产评估法》全文后的个人理解,最终还有待相关评估监管部门和行业协会进一步明确。如有不当之处,请批评指正!

解读资产评估法的“专业”

唐剑波

深圳市广衡房地产和土地估价有限公司,广东深圳 518040

首先,祝贺《中华人民共和国资产评估法》顺利获得全国人大常委会第二十一次会议审议通过!

广泛征求意见历经十年四审的资产评估法终获通过,意义特别重大,资产评估法第一次以法的形式通过严格的专业分工规范资产评估行为,保护资产评估当事人合法权益和公共利益,明文规定评估机构及其评估专业人员依法开展业务受法律保护。

资产评估法是一部明确专业领域、确定专业类别、公示专业人员、实施专业管理、强调专业分工与协作的行业大法,主要体现在:

一、与国际接轨

1、美国评估行业

美国评估行业涉及的评估对象非常全面,包括了不动产、动产、企业价值、无形资产、珠宝、机电设备等各类资产,是资产评估综合发展的代表,体现了全球资产评估行业的发展趋势。美国评估行业一直存在多个评估协会,主要有7个,包括美国评估师协会(ASA)、美国评估协会(AI)等。1987年各协会发起成立了美国评估促进会,1989年得到美国法律认可,并统一了评估准则(即专业评估执业统一准则USPAP),作为美国公认的最低评估准则。随后制定不动产评估师、动产评估师资格标准。

美国评估行业协会有共同的专业称号,分不动产评估师、动产评估师等专业资格,有统一的评估准则,但保持评估的各个专业学科标准。

2、英国评估行业

2000年以前,英国的评估中介行业主要有三个行业自律组织,即英国皇家测量师学会(RICS)、估价师与拍卖师联合会(ISVA)、税收评估师协会(IRRV),其中RICS占绝对主导地位,三家协会共同发布全国统一的评估准则《估价与评估指南》。2000RICSISVA成功融合,从根本上改变了RICS在评估领域的执业范围,走向包括不动产评估和动产评估在内的全方位多目标评估。

英国评估行业协会有统一的评估准则,分专业自律管理。尤其已有140多年历史的RICS是世界上最大的房地产、建筑、测量和环境领域的综合性专业团体,是为全球广泛认可的拥有“物业专才”之称的世界顶级专业性学会。其专业领域涵盖了土地、物业、建造、项目管理及环境等20个不同的行业。

本次出台的资产评估法,已与英美发达国家的评估行业管理接轨,不搞大一统的行业协会,突出了专业领域的分工,评估师有相应的专业类别,评估行业协会分专业自律管理,国务院有关评估行政管理部门组织制定评估基本准则,虽然没有具体明确是否统一的评估准则,但从“准则”前的“基本”二字来看,应该也是与国际接轨。

二、法律条文的形式和内容处处凸显“专业”

1、评估的定义

评估法第二条,“资产评估是指评估机构及其评估专业人员对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,并出具报告的专业服务行为”。

定义开宗明义,明确划分评估的专业类别,突出评估服务行为的专业特点。

2、评估专业人员

评估法第八条、第十条,“评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。国家根据经济社会发展需要确定评估师专业类别”。“有关全国性评估行业协会应当在其网站上公布评估师名单,并实时更新”。

我们看到一个形式上全国统一的“评估师”名称,并不是以原来的“资产评估师”来涵盖所有类别,既不局限于某一专业,又可以加上专业前缀来区分专业类别,比如土地评估师、房地产评估师、动产评估师、无形资产评估师、企业价值评估师、矿业权评估师、旧机动车评估师等等,在各自专业领域的全国性评估协会网站上公示。

3、评估行业协会

根据评估法第六条、第七条、第十三条第七款、第五章的有关规定,评估行业按照专业领域依法设立全国性和地方性评估行业协会,实行自律管理,接受有关评估行政管理部门的监督。国务院和行政区域内市级以上有关评估行政管理部门按照各自职责分工,对评估行业进行监督管理。评估机构、评估专业人员加入有关评估行业协会,接受行业协会的自律管理,平等享有章程规定的权利,履行章程规定的义务。

关于评估行业协会至少有三层意思:

一是评估行业协会必须按专业领域设立,基本上维持现有的土地评估协会、房地产评估协会、资产评估协会等成熟运作多年的组织形式。

二是国务院和本行政区域内市级以上行政管理部门按照职责分工对评估协会进行监督管理,如各专业领域的评估协会必须接受对应的国土、住建、财政等部(厅、局)行政管理部门的监督管理。

三是评估机构和评估专业人员必须加入有关评估协会,即不同专业类别的评估师必须加入相应专业领域的评估协会,接受自律管理,享有权利,履行义务。

4、评估师资格考试

评估法第九条,“有关全国性评估行业协会按照国家规定组织实施评估师资格全国统一考试”。

全国性评估行业协会负责组织实施各自专业领域的评估师资格考试,评估师资格考试不可能是全国一张试卷,将因专业不同,内容有别。

5、评估准则

评估法第三十九条,“国务院有关评估行政管理部门组织制定评估基本准则和评估行业监督管理办法”。

评估法第三十六条第二款,评估行业协会“依据评估基本准则制定评估从业准则和职业道德准则”。

因目前有关评估行政管理部门不同,组织制定全国统一的评估基本准则可能还需要较长一段时间,现有的国家标准《城镇土地估价规程》、《房地产估价规范》和行业标准《资产评估准则》仍将是评估行业的指导性规范和准则。如统一的评估基本准则确定,全国性评估行业协会还必须根据各自专业领域的不同特点,制定适用于本专业领域的评估从业准则和职业道德准则。

6、评估业务

评估法第四条,“评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则,遵循独立、客观、公正的原则”。第十七条,“评估机构应当建立健全内部管理制度,对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督”。

评估法第二十四条,“对受理的评估业务,评估机构应当指定两名以上评估专业人员承办”;第二十八条,“评估机构开展法定评估业务,应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办,评估报告应当由至少两名承办该项评估业务的评估师签名并加盖评估机构公章”。

此即开展评估业务时,应当遵守相应专业领域的评估准则,由相应专业类别的评估专业人员承办,属于法定业务的,应当指定相应专业类别的评估师承办,非本专业类别的评估师不能承办。

7、法律责任

评估法第七章法律责任第四十四条至第五十四条,对评估专业人员、评估机构、委托人、评估行业协会、有关行政管理部门的法律责任作出了规定,对专业的法定要求如下:

第四十四条第二款,评估专业人员“同时在两个以上评估机构从事业务的”,“由有关评估行政管理部门予以警告,可以责令停止从业六个月以上一年以下”。所以,原持有两个以上不同专业的评估师(如资产评估师和房地产评估师),不能挂在不同专业的评估机构从事业务。从另一方面也可以促进评估机构对不同评估专业的融合。

第四十七条,对评估机构,“聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评估业务的”,即从事评估业务指定非专业评估人员承办,属于法定业务的,没有指定相应专业类别的评估师承办,“由有关评估行政管理部门予以警告,可以责令停止从业一个月以上六个月以下”。

“评估机构未按本法规定备案或者不符合本法第十五条规定的条件的,由有关评估行政管理部门责令改正”,其中第十五条“评估机构应当依法采用合伙或者公司形式,聘用评估专业人员开展评估业务”,第十六条“评估机构应当……向有关评估行政管理部门备案”,规定了不同专业评估机构的成立条件及向有关评估行政管理部门备案的法律责任。

第五十一、五十二条,“违反本法规定,应当委托评估机构进行法定评估而未委托的”、“未依法选择评估机构的”,由有关评估行政管理部门会同有关部门责令改正。即从法律上规定委托人应当根据评估对象,按专业类别选择评估机构。

由上可见,资产评估法出台后,原分别由住房和城乡建设部、国土资源部、财政部、商务部、保监会五个部门管理的房地产评估、土地评估、矿业权评估、资产评估、旧机动车评估、保险公估等六种专业类别,评估师13万多人,将在评估法的框架下,按照专业领域实行分工管理,评估专业人员和评估机构开展评估业务将依法有序,不可能出现很多人担忧的资产评估机构评估师可以包打天下的乱局。

资产评估法从法律责任上对评估机构和评估专业人员提出了更高的专业要求,在第四十五、四十八条对评估专业人员评估机构签署出具“虚假评估报告”作出处罚,构成犯罪的,对接刑法第229条规定“承担资产评估、验资验证、会计、审计、法律服务等职责的中介服务的人员故意提供虚假证明文件,情节严重的处五年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金”,评估专业人员终身不得从事评估业务,评估机构责令停业。

三、符合市场专业分工的需要

1、法定评估业务的需要

目前法定评估业务按专业不同来区分,主要有土地评估业务、房地产评估业务和资产评估业务三大专业类别。

土地评估主要有土地出让招拍挂评估、城镇土地分等定级基准地价评估、集体土地评估、地价动态监测等等,有非常强的地域性、专业性和技术壁垒,需要深耕土地市场多年,对土地政策、土地市场非常熟悉或精通的土地专业评估师才能胜任。

房屋征收、拆迁补偿评估,课税评估等等,对当地房地产的政策熟悉理解程度要求非常高,对谈判沟通协调能力的要求也非常高,适合于房地产专业评估师承办。

国有资产收购(转让)、上市企业价值评估,无形资产评估等等,则需要对财会知识非常精通,适合于原资产专业评估师完成。

2、细分市场评估业务的需要

现在很多评估机构贪大求全,忙于占领市场,疏于钻研专业,限于低端低价竞争,不利于专业服务水平的提高,也不利于评估行业的发展。中小评估机构可以深耕本地,专注细分市场,比如集体土地评估、征地评估、拆迁评估、损害赔偿评估、离婚评估、高尔夫球场评估、游艇码头评估、无形资产评估等等,在某一领域吃透钻透成为专家,掌握此一细分市场的大数据,籍此建立高水准的技术平台,提供高水准的专业服务。

四、专业服务供给侧结构性改革的需要

20151110日中央财经领导小组会议上,习近平总书记提出了“供给侧结构性改革”概念:“在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构性改革,着力提高供给体系质量和效率,增强经济增长活力”。与“需求侧”对应,“供给侧”是劳动力、土地、资本和创新四大要素。国家全方位的供给侧结构性改革意味着大量的资源、资产重组或重新配置,同时也必将有力释放出对相关服务业的巨大需求。评估行业作为生产性服务业的专业代表,尤其是土地、房地产、资产三大专业的评估行业,将由此迎来改革发展的巨大红利期。

1、土地供给侧改革应充分发挥土地评估的专业优势

土地是一切财富的载体,供给侧结构性改革离不开土地的有效流转运作。从长远来看,在人口红利、土地红利的边际效益递减的情况下,农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革,都将会有利于丰富供地渠道,提高供地效率,降低供给成本,此外,清理闲置土地、盘活存量土地、拓展建设用地新空间,改变依靠新增的传统用地模式,提高土地开发强度和使用效率,实现功能提升、布局优化和环境改善,是土地供给侧改革的大方向所在。

如农村集体经营建设用地的试点入市,是供给侧结构性改革的积极探索,将极大地释放集体建设用地的潜力,增加农民财产性收入。

如深圳的城市更新、广东的三旧改造、上海的工业用地二次开发,从供给侧改革土地供应模式,对提高土地集约节约利用,改善环境,增强城市活力,起到了显著的成效。

土地供给侧改革,涉及到土地征收评估、土地出让评估、集体建设用地评估、改用途补地价评估、土地资产经营评估、土地发债评估、房地产改变用途去库存的评估等等,涉及到很强的土地政策,甚至是土地出让政策的改革(如出让改租赁、缩短出让年期、降低出让价格等),都需要精通土地政策、掌握土地市场的土地评估专业人员提供专业的土地评估咨询服务。

土地评估有最新的国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)及国土资源部的土地估价报告备案系统,其政策把握能力、评估专业优势和互联网管理,为供给侧结构性改革承担重要的土地价值发现任务,提供精准的土地价值评估咨询服务。

2、房地产供给侧改革应充分发挥房地产评估的专业优势

住房和城乡建设部门在供给侧结构性改革中主要措施是:房地产去库存、购租并举住房制度改革、棚户区改造和保障性安居工程、合理住房消费、房地产行业转型升级等。

以广东省为例,在《广东省供给侧结构性改革总体方案》(20162018年)中,着力化解房地产库存,促进房地产业健康发展,加快农业转移人口市民化,深化住房制度改革,扩大住房有效需求,打通供需通道,逐步消化房地产库存。其中,推进住房制度改革是建立购租并举的住房制度,逐步将公租房保障范围扩大到非户籍常住人口,实现公租房货币化。加快化解商业地产库存是控制商业地产开发规模,鼓励房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为科技企业孵化器、众创空间,将库存商品房改造为商务居住复合式地产、电商用房、都市型工业地产、养老地产、旅游地产等。

国务院办公厅最新发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,明确到2020年形成住房租赁市场、公共租赁市场保障及住房租赁法规制度的三个完善体系。其中第五条“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。

最新国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-2015),在房地产租赁估价章节增加了保障性住房租赁价格评估、新增了房地产投资基金物业估价、为财务报告服务的房地产估价,为供给侧结构性改革涉及的房地产评估提供了新的国家标准和技术准备。

3、服务国企改革需要专业的资产评估服务

在供给侧结构性改革中,随着PPP、混合所有制、清理僵尸企业、国有资产投资、运营公司改革等改革任务一步步的推进,国有资产产权变动行为预期会进入高峰,资产评估作为国有资产管理工具,将更好地发挥防止国有资产流失的作用。

供给侧结构性改革是党中央对中国经济发展作出的重要战略部署,在理论和实践上都是一次重大的创新,更多地需要土地、房地产、资产等不同专业的评估专业人员协同合作。

五、结语

《资产评估法》出台,将于2016121日起施行,确定了评估的合法地位,评估机构及其评估专业人员依法开展业务受法律保护。

当然,这部法不可避免存在一些局限,比如“多龙治水”和其他暂时难以解决的难题,需留待出台资产评估法实施细则或将来修法时渐进解决。但因明文确定评估师的专业类别和评估行业协会的专业领域,做到了既与国际先进经验接轨、又承接当前评估管理的成熟成果,取得了各方最大程度的共识,所以,资产评估法是一部与国际接轨的、有中国特色的、科学的、专业的行业大法,将指导评估行业协会、评估机构和评估专业人员,在各自的专业领域,在有关评估行政管理部门的监督管理下,推动评估行业依法有序发展。


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